每天学点法律常识-第28章
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法律课堂：
法律赋予公民按照自己的意愿设立遗嘱，将自己生前财产转移给亲人的权利，主要是为了更好地保护公民个人的合法财产所有权。遗嘱继承有利于维护遗嘱继承人和受遗赠人的合法利益，可以使遗产的分割得以顺利进行，从而避免不必要的纷争，有利于促进当事人家庭的和睦团结，推进社会经济发展，稳定社会秩序。
公民通过遗嘱可以取消虐待、遗弃甚至谋害自己的法定继承人的继承权，而将遗产留给对自己尽到义务，与自己和善相处的法定继承人或法定继承人以外的某人，这对发扬社会主义精神文明，抵制家庭中各种违反道德和法律的行为，具有重要的实际意义。公民通过遗嘱还可以将个人财产的一部分或全部，遗留给未成年人、缺乏劳动能力又没有生活来源的法定继承人，从而使死者财产能够尽力发挥其赡养老人、抚育子女的作用。
第八章
翩跹起舞的安居梦想
——购房法律常识
业主上演“抢房大战”——合同诈骗
2009年8月，沈阳市中级人民法院认定辽宁省沈阳万丽城房地产开发有限公司法人代表于家伟犯虚报注册资本罪、合同诈骗罪，一审判处其无期徒刑，并对该公司处以罚金300万元。
法院审理查明，2003年6月，于家伟在沈阳市某会计事务所利用非法手段取得的虚假材料和证明办理了资产证明。9月，在工商部门取得执照后，成立了沈阳万丽城房地产开发有限公司，注册资本为是800万元。公司有3名股东，分别是于家伟本人、他的妹妹和他的女友。
此后，于家伟就用这个“皮包公司”干起了房地产开发。为获得开发资金，他找到了几个朋友，称如果在他手里买低价房子，等到房子交付使用时可按市场售价回购房子。听完于佳伟的反复“介绍”后，几个朋友便从于佳伟手中买了他所声称的“房子”，于家伟因此进账1000万元。与此同时，他又向沈阳几个比较大的典当行借款1000余万元。
在有了2000多万元资金后，于家伟正式开始房地产开发运作。2005年，其开发的住宅销售很好，但这并无法填充2000万的借款。为摆脱债务危机，于家伟就把已卖掉的房子再转卖给其他买房人，进行“一房二卖”甚至“三卖”、“四卖”。从2006年至2008年5月，于家伟将其开发楼盘中的14套已售出商品房重复出售，共骗取业主购房款270余万元。
于佳伟一房多卖的事情被业主发现后，把于家伟连同其公司一并告上法庭。至此，于家伟虚报注册资金注册公司、利用“一房多卖”诈骗的犯罪行为才得以曝光。
法院认为，于家伟的行为，已构成虚报注册资本罪、合同诈骗罪，且涉案数额巨大，情节严重，为此判处其无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收其个人全部财产。此外，法院还一并对沈阳万丽城房地产开发有限公司处以罚金300万元。
目前，在法院所审理的房地产案件中，“一房两卖”、“一房多卖”案件较多，这种现象严重损害了购房者和消费者的合法权益，构成了合同诈骗罪，严重影响了社会信用。
合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。
合同诈骗罪的构成要件包括以下几个方面：
1．合同诈骗罪的客体，是复杂客体，即国家对经济合同的管理秩序和公私财产所有权。其对象是公私财物。
2．合同诈骗罪的客观方面，表现为在签订、履行合同过程中，以虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。
3．合同诈骗罪的主体，个人或单位均可构成。
4．合同诈骗罪的主观方面，表现为直接故意，并且具有非法占有对方当事人财物的目的。
本案中，于佳伟为了弥补自己债务的亏损，对已经出售的房子进行一房多卖，共骗取购房款270余万元，数额巨大，并且其还犯有虚报注册资本罪，属于其他情节特别严重的罪行，其行为符合合同诈骗罪的构成要件，故判处于佳伟无期徒刑。
一房多卖，是我国现阶段房地产交易市场存在的一个突出问题，一房多卖使不法房地产商从中渔利，这种现象不仅严重挫伤了消费者购房的积极性，而且还影响了我国房地产业的健康发展。
现阶段，房屋出售中的诈骗行为主要有以下四种形式：
1．一房多卖，这是指开发商或原房产权人先后将同一台商品房出售给两个人以上的购房者的行为。这就好比是“一女多嫁”，但“一女不能共二夫”。在众多购房者中，只有办了产权登记，领取了房屋所有权证书的购房者才能取得房屋。其余的购房者只能枉付“聘礼”望“房”兴叹。
2．房屋预售后抵押或售卖抵押房屋，这是开发商故意处置购房者权利的诈骗行为。开发商为了筹集房地产开发资金，未告知买受人将该房屋抵押给第三人，或者将已抵押的房屋出卖给第三人。
3．开发商将未出售的房屋抵偿他人欠款，受偿者又将该房屋重复抵偿或转售于二人或二人以上。一些开发商在施工过程中往往因资金不足，便采取赊欠他人材料款进行施工，工程即将竣工时因无资金偿还欠款，便用楼房抵偿欠款，出现了已顶偿的房屋又重复抵偿或出售的现象。
4．售房者收受了购房人部分房款，在未办理过户手续之前，又将房屋售予第三人。这种情况表现为售房者与购买人签订房屋买卖合同后，购买者仅付了部分购房款，未办理过户手续，便搬入房屋中居住，售房者又将房屋转卖给第三人，并办理了过户手续，第三人因不能入住房屋而发生争议。
针对这种现象，2003年6月1日，最高人民法院颁布实施了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中明确规定，具有下列情形之一，买房人可以要求双倍赔偿：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；五是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。具备上述五种情况情形之一的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
目前我国的商品房市场问题较多，开发商在短期利益的驱动下，制作虚假广告、设立定金圈套、房屋面积缩水、一房多售等严重违反诚信原则的行为层出不穷。针对这一情况，最高法院出台的《解释》将在维护消费者权益、规范商品房交易行为、维护房地产产业的健康发展等方面发挥积极作用。
法律课堂：
买房人在买房时最好能去房地产管理部门咨询预购房和在建工程的有关情况，认真审查，核实开发商或原产权人提供的证件是否真实合法有效，同时还要落实该房是否已被查封、抵押等情况。为防止开发商或原产权人再次将该房抵押贷款或重复出售，买受人须尽快办理预售合同的备案登记或产权登记。只有做好充足准备，才能使自己绕过“一房多卖”的陷阱。
让被拆迁人花少钱换新房——产权调换
房屋是老百姓安身立命的最根本的生活资料。城市房屋拆迁涉及千家万户寻常百姓的切身利益，在城市房屋拆迁的过程中，对于绝大多数被拆迁人来说，通过《房屋拆迁补偿安置协议》选择以房屋产权调换为补偿安置方式后，法律就赋予了被拆迁人特定的外置权。房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的房屋产权与被拆迁人的房屋进行产权调换，并按被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行差价结算的行为。产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。
产权调换尽管以实物形式体现，实质上是按照等价交换为原则，由拆迁人按被拆迁房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋，按被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算。
房子和房子是不一样的，实行产权调换以房换房，应该有一个明确的标准，并不是两间房子互换就会了事。在产权调换时，如果标准不明、不合理就会造成不必要的麻烦，甚至造成当事人之间的矛盾，影响拆迁的正常进行。
张某一家原居住在某市和平路579弄66号私房内。1999年3月，某房产公司经市城市规划建筑管理局批准，对该地段以统建形式建造住宅。随后，该公司与张某一家签订了房屋拆迁协议。协议约定房产公司将该地段建好08号朝南302室、09号朝南406室两套期房安置给张某一家人七人回迁居住，并提供临时用房让该户过渡使用，过渡期间不收房租，亦不发过渡补贴费。
2003年，新建住宅竣工，房产公司于2003年5月书面通知张某按约回迁，张某一家看过该房子后，以回迁安置的406室面积小，采光差为理由，拒绝回迁并继续居住使用过渡房。
2003年8月，该房产公司起诉至法院，要求张某一家按约回迁并退出过渡房。该院于9月判决张某退出过渡房，迁入所安置的两套房屋居住，并付给房产公司过渡房的过渡费。张某不服，提起上诉。11月，二审法院做出维持原判的处理。随后，张某搬出过渡房到安置的两套房居住，但张某仍不服，继续申诉。
2004年6月24日，高级人民法院根据张某的申请做出裁定，指令中级人民法院对该案进行再审。8月，中级人民法院做出裁定，撤销本院对本案的判决，发回一审法院重审。在重审期间，房产公司申请撤回起诉，该院于2004年9月20日裁定准许该房产公司撤诉。
房产公司撤诉后，张某向法院提起诉讼称：该房产公司安置其所居住的406室房屋日照时间在冬至日少于连续1小时，应予调换，并赔偿因日照不足所引起经济损失人民币3万元。
房产公司答辩称：安置的住房日照时间符合有关规定，且其已无他处房屋可调换，故不同意张某的请求。
法院受理案件后，对讼争406室日照进行鉴定，结论为该房冬至时满窗日照时间为44分钟，不符合“受遮挡的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续1小时”的规定。
法院认为：该房产公司经城市规划建筑管理局批准对张某所在的地区实施拆迁，是合法的。但房产公司为张某安置的房屋采光不足，影响了张某的健康生活，房产公司应酌情赔偿原告因日照不足引起的经济损失3万元并为张某重新调换了一处房屋。
拆迁大家并不陌生，拆迁是城市建设中很重要的一步，而产权调换作为房屋拆迁的一种安置方式，在一定程度上保障了被拆迁人的利益，减少被拆迁人对未来的担忧，有利于房屋拆迁工作的顺利进行。但在拆迁房屋的产权调换中，问题却频频出现，被拆迁人除了被侵犯采光权外，还常常因开发商安置的房屋面积缩水问题而产生纠纷。
按照协议上的约定，开发商为老王安排的房子应该是110平方米，但当老王实际搬进去之后发现，房子的实际面积只有98平方米。老王找到开发商，要求开发商为自己调换房屋，但开发商却以没有房屋调换为由打发了老王。老王心里不服，明明和开发商在合同中约定好了，分给自己的房屋面积不的少于110平方米，但实际分到手的只有98平方米，开发商明显违约了。于是，老王一纸诉状将开发商告上了法庭。
庭审中，开发商称，已经没有110平方米的房屋可以为老王调换了。法院审理后，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，房屋实际面积小于合同约定面积的面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。按此规定，法院判决开发商支付老王12平方米的双倍房价款。
法律课堂：
产权调换是房屋拆迁中的一种安置方式，用房屋产权调换方式进行拆迁安置的优点是显而易见的：可以有效地抑制因拆迁
![每天都在上法制节目[快穿]封面](http://www.cijige2.com/cover/34/34594.jpg)
