每天学点法律常识-第29章
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法律课堂：
产权调换是房屋拆迁中的一种安置方式，用房屋产权调换方式进行拆迁安置的优点是显而易见的：可以有效地抑制因拆迁需求而导致的房价上涨问题。这种方式解决了被拆迁人由于信息不对称，待拿了房屋拆迁补偿款再去选购住房时房价上涨问题，也使投机者无机可乘；真正体现以人为本的思想。被拆迁人可以选择货币补偿或者房屋产权调换，增加了被拆迁人的选择空间；另外，房屋产权调换方式，可以使被拆迁人马上有房子住，不必流离失所，缓解了社会矛盾，有利于社会的稳定。
被拆迁人在接受产权调换前，一定要核实拆迁人是否有建造该房屋的相关产权资料，必要时还可到市房地产档案馆核查该房有无发生转让、抵押等情况。同时，为更好地维护自己的合法权益，要仔细核实拆迁补偿安置协议中约定的拆迁安置房面积、楼层、方位等内容。俗话说：小心驶得万年船。在进行房屋产权调换的时候小心仔细一点总是没错的，免得自己住进去之后才发现房产商“搞鬼”。
证明房屋所有权的合法凭证——房屋产权证
买房办理产权证是天经地义的事情，但很多消费者在买房子之后拿不到房屋产权证。在消费者协会接到的投诉中，消费者买房后未能按时或者根本就没有拿到房屋产权证的投诉占房地产类投诉的10％左右。按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，住宅的买受方在房屋交付使用（期房）或合同订立（现房）90天之内，就应该得到属于自己的房屋产权证，然而并不复杂的产权证，到底为什么“难产”了呢？
2002年1月21日，林宇森购买了环球公司建造的某小区3号楼首层08号预售商品房，并签订《商品房买卖合同》。合同中约定，作为出卖人的环球公司应在商品房交付使用后60天日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的5豫向买受支付违约金。
合同签订后，林宇森如期按08号住房的实测面积向环球公司交付了全部购房款，环球公司亦于2002年2月28日如期向林宇森交付了08号住房。但之后林宇森却迟迟没有拿到该房屋的产权证。林宇森虽多次催促，但环球公司始终未按合同约定，协助林宇森取得所购房屋的产权证。林宇森后来得知，原来环球公司开发的部分房屋超出规划设计，为违法建筑，无法取得规划许可证，所以才不能如约办理产权手续。
2005年6月，为保护自己的合法权益，林宇森向人民法院提起诉讼，要求环球公司立即为其办理所购房屋的房屋产权证，并按合同的约定支付违约金及承担本案的诉讼费。
人民法院经审理查明：环球公司所盖的3号楼并未取得《建设工程许可证》，所以不能办理房产登记手续，因此也不能办理商品房的权属手续。
因环球公司所承建的3号楼实际建设规模超出原建设工程规划许可证批准规模的6334平方米，已构成违法建设，法院决定对其进行处罚处理，罚款金额2533600元。随后，环球公司全额交纳了罚款。2005年5月9日，环球公司最终取得所需的《建设工程规划许可证》，并于第二日将全部相关手续交于当地国土资源和房屋管理局，开始办理房屋初始产权登记手续。
鉴于环球公司现已向相关部门提交所需手续，并开始办理房屋初始登记，法院对此不再另行确认期限。
判决如下：一、环球公司在取得3号楼的初始产权登记手续后的三十日内，将办理3号楼首层08号住房权属登记所需的全部材料交付行政主管部门，逾期不提交的，则以总房款为基数，按中国人民银行同期活期存款利率向林宇森支付自逾期之日至实际交付上述材料时止的逾期赔偿金；二、本判决生效后15日内，环球公司向林宇森支付违约金人民币139322元。
本案是较为典型的商品房买卖逾期办理产权证的纠纷。办证，俗称办理“小产权”，是指商品房买卖合同双方当事人持合同和相关文件向房地产登记机构申请将该商品房登记至买受人名下的行为。
实践中，有很多购房者拿到了房子，却迟迟拿不到房屋产权证，导致房屋延迟或不能办理产权证的原因有很多，既有开发商的原因，也有购房者的原因。
开发商的原因包括以下几方面：项目未经立项批准；项目未取得规划审批；房屋没有销售许可证又无大产证（开发商所拥有的房屋产权的证明）；房屋未经验收或验收不合格；土地或房屋未解除抵押；开发商未交纳相关税费，等等。
对购房者而言，不能办理房屋产权证的主要原因如下：购房者没有交纳相关的税费；没有提供房屋登记发证机关所要求的相关资料及身份证明；委托他人办理房产证但没有出具授权委托书等。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
如果购房者入住后迟迟拿不到房产证，就应该了解一下情况，是因为自己的原因，还是项目本身违法或者是开发商办事效率的问题。如果是自己的原因，就应积极与开发商和房屋发证主管机关配合，争取在最短的时间内将房产证办下来；如果是项目本身合法只是由于验收滞后或开发商工作效率不高，那么应督促开发商尽快完成应由其办理房产证应尽的义务；如果是开发商的原因，就应该查明到底是什么原因导致不能按期房屋所有权证；如果项目本身是违法的，开发商无法为购房者办理房屋产权证，建议购房者尽快做出决策，或退房，或要求开发商承担损失，不要拖延，以免延误了解决问题的最佳时间，使自己的损失扩大。
法律课堂：
现在，购房的人越来越多，由房屋产权证引发的问题也越来越多。房屋产权证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权力的唯一合法凭证。但在购房过程中，很多购房者只关心房屋的价格、地理位置、周边环境、房屋质量等，对房屋产权证重要性的认识比较模糊，另外，一些房产项目由于开发商的开发程序违法，导致购房者无法获得房屋产权证。
购房者在与开发签订房屋购买合同的时候，一定要就房屋产权证的问题做出明确约定，如约定办理房屋所有权证的时限，如果在约定的期限内不能办理完毕，那么给开发商一定的宽限期，以督促其尽快履行义务，同时还可约定如果开发商在宽限期内仍不能办理完毕，就要承担总房价款一定比例的违约金，或购房者可以无条件退房等。如果在做出上述约定的前提下，开发商仍然不能按期办证，那么购房者就就一定要依靠法律来解决问题，维护自己的合法权益，使自己不受损失或少受损失。若购房者对这种行为听之任之或维权措施不力，不仅可能纵容了不法开发商的违法行为，也会使自己的合法权益受到肆意侵害。
房屋究竟属于谁——房屋所有权
2003年6月，王女士夫妇看中了位于北京昌平区的一处房产，由于手中资金不太充足，想申请房屋贷款，但王女士夫妇的年龄不满足申请房屋贷款条件，于是，经女儿晓红的同意，以晓红的名义和开发商签订了房屋买卖合同，并与银行办理了购房贷款合同，贷款46万元。
2004年11月，房管部门发放了产权证，产权人为晓红。2005年4月王女士夫妇支付3万元对房屋进行了装修并入住。此后，老两口按期缴纳了房屋贷款并于2008年7月将剩余未还的房屋贷款全部还清。
2008年9月，女婿刘某和女儿晓红欲解除婚姻关系，王女士夫妇见女儿正在闹离婚，怕晓红名下的房产被当做共有财产被刘某分割，便将晓红夫妇告上法庭，要求确认老两口对房屋享有所有权。
庭审中，晓红对父母的诉讼请求认可。刘某辩称，房屋所有权在晓红名下，系晓红与他婚后共同购买，该房产应属夫妻共同财，购房款和还款也是由夫妻双方共同承担的，请法庭依法驳回王女士的诉讼请求。
法院经审理认为，房屋产权人为晓红，虽然房屋所有权证是认定不动产所有权的有力证据，但不能据此认定房屋所有权证具有绝对的证据力。作为证据的房屋所有权证，在没有其他证据的前提下，具有推定房屋所有权人的证据效力。本案中，晓红对父母的诉讼请求认可，所以应着重审查该房屋购买时的实际出资情况。根据银行记载的房贷还款记录和晓红的陈述，可以认定该房屋系王女士夫妇出资购得，虽然现房屋登记的权利人与实际的权利人并不相符，但诉争房屋的事实所有权人应当为王女士夫妇，所以王女士夫妇要求确认其对诉争房屋所有权的诉讼请求，证据充分，予以支持。
法院判决王女士夫妇对诉争房屋享有所有权，并由晓红协助办理过户手续。
房屋所有权，是指在法律规定的范围内，对房屋全面支配的权利。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，房屋所有权可分解为占有、使用、收益和处分四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。可见，只有对房屋拥有所有权的人，才能对房屋从事真正意义上的使用，如果在没有所有权的基础上使用了该房屋，那这种情况该怎样判定呢？
2005年，余某和刘某两个多年的老邻居因为房产问题发生了冲突，双方各执一词，争论不休，最后诉至法院。
事情的原委是这么回事。
余某和刘某是邻居，两家相处多年，关系很好。后因余某工作调动，1970年举家迁往外地，临行时将房屋及院舍托付给刘某照管。自余某一家迁居后，刘某一家就搬进了余某家中。后刘某的父母搬来同住，为了让父母住的舒服一些，刘某遂将余某的房屋修缮一新，并在余某的院落内新盖两间厢房给父母住。
2003年，余某退休返回原籍，要求刘某腾还房屋。刘某将余家的原房腾出，但其父母却依然居住在新盖的两间厢房内。余某要求刘某归还厢房，刘某称该房为他所建，所有权应归其所有，如余某愿意要可以出卖给他。但余某则认为，该厢房虽为刘某所盖，但却坐落在自家院内，理应归其所有，并且刘某多年居住并使用其房屋而未付租金，而修缮房屋的费用他已付给刘某，遂坚决要求余某以两间厢房折抵租金。双方争执不下，余某即诉至法院，请求法院判令刘某搬出厢房并判决厢房归己所有。
从例子可以看出，刘某是在余某的宅基地范围内建造的房屋，在我国，房屋与宅基地的使用权是不能分离的，只能为一人所有，该宅基地是属于余某的，因此将房屋判给余某毋庸置疑。但刘某在余某的宅基地上建造的两间厢房应该怎么判决呢？这里就涉及添附物的所有权归属问题。添附是一种附合、混合的通称，是指不同所有人的财产或劳动成果结合在一起而形成一种新的财产。本案中，刘某新建的两间厢房就属于添附物。
依民法的一般原理，当事人应当就添附的权利归属进行协商。若当事人对添附物的权利归属协商一致，自应按其协商一致的意见确定添附物的所有权归属，但若当事人不能协商一致时，则应依据添附物的具体情况来确定添附物的所有权归属。实践中通常有这样三种解决途径：一是恢复原状，各归其主；二是维持现状，使原物的各所有人形成共有关系；三是维持现状，使因添附而形成之物归某一人所有。
不论为何种情形的添附，均使原物的形态发生变化而成为新物，并且增加了物的经济价值。在此种情形下，或不能恢复原状，或虽可恢复原状但在经济上是不合理、不合算的，因而不应恢复原状，而由一方当事人取得新形成的物的所有权。添附的结果，使一方所有权扩大，而另一方所有权丧失，这样显然对于丧失所有权的一方是不公平的。《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”因此，从公平的原则出发，因添附而受到损失的一方当事人可以要求获得利益的一方返还其所得的利益。
所以，法院最终依法判决房屋归余某所有，同时判令余某补偿刘某建房所付出的全部费用，包括建房用的材料费、付出的�
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