每天学点法律常识-第31章
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法律课堂：
“定金”与“订金”是开发商利用购房者法律知识的缺乏而设置的一个文字陷阱。购房人在签订认购书或是购房合同的时候，一定要仔细审查合同中的用词，注意区别不同的含义，尤其是在法律意义上的不同。
“定金”是一个法律概念，是指双方买卖商品时作为已成交的保证，是指依据《担保法》规定的一种担保形式，当事人一方向对方给付的作为债权担保的一定数额的金钱，给付定金一方履行债务后，定金抵作价款或者收回，如果不履行约定债务的，定金不能返还。收受定金的一方不履行约定债务的，则要双倍返还定金。
“订金”仅仅是指预付款，如果消费者不愿买这种商品时，“订金”应当退还给顾客。根据我国现行法律规定，交付订金视做交付的预付款，订金不具备定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予以支持。房地产开发商在收取订金的时候，订金的数额必须在总房价的千分之五之内，双方在签订购房预售合同或出售合同之后，订金应即时返还或是抵充房价。严格来讲，订金只是一个习惯用语，而非法律概念。所以如果您还尚未确定要购买您看好的房屋时，最好不要缴纳“定金”，也不要缴纳“订金”，以防开发商借机钻法律的空子。
新房东无权逐旧客——买卖不破租赁
“买卖不破租赁”原则是指租赁关系成立之后，即使出租人将租赁物转让给第三人，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的财产是负担租赁权的财产。“买卖不破租赁”原则的使用需要具备一定的条件：须存在有效的租赁合同；须租赁物已交付并为承租人现实占有；须出租人已经将租赁物所有权让与第三人；承租人没有终止或解除合同的意思。
刚刚买到一所中意的二手房的周先生被莫名其妙的告上了法庭，原因是周先生购买的房屋已被承租给郑某，而且现在还在承租期内。
原来，2003年，郑某和黄某夫妇签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定郑某承租黄某夫妇所拥有的某小区1101房，承租期限为2003年6月至2005年6月，租金总额为6万元。
由于郑某承租了此房后，一直没有居住，于是黄某夫妇与2004年3月将此方卖给了周先生。
法庭上，郑某称自己虽然没有实际入住，但租赁期未到，根据“买卖不破租赁”的原则，自己作为承租人有权状告周先生和黄某夫妇，请求法例院判令周先生腾空房屋交其使用。法院经审理后最终判决，驳回郑某的诉讼请求。
本案涉及“买卖不破租赁”原则的使用条件，该原则的适用条件中包括租赁物已交付并为承租人现实占有这一点，也就是说如果租赁房屋没有被承租人实际占有，则即使租赁合同存在，当出租人将房屋的所有权转移给第三人时，承租人也不得主张依“买卖不破租赁”原则而要求继续承租该房屋。根据此规定，法院驳回了郑某的请求。
2003年，钱某作为承租人与房主赵某签订房屋租赁合同，约定租赁赵某私房两居室，期限为10年，租金每月600元。以后的几年内，数次变更租金，至2007年，租金为每月1000元。2007年10月，赵某的儿子因生病住院，急需用钱，便与吴某签订借款协议，以两居室作抵押，借款20万元。到期后，赵某未能还款，随后与吴某协商将房屋作价20万元，冲抵债务，随后，双方办理了产权变更登记。此后，吴某通知钱某，该房屋已归其所有，要求钱某腾房。钱某以无房可租为由，要求继续租赁，但吴某不同意，称自己也要用此房。双方发生分歧，诉至法院。
根据《中华人民共和国合同法》的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即“买卖不破租赁”。另外，根据《合同法》规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”本案赵某在出卖租赁房屋之前没有提前通知钱某，侵犯了钱某的优先购买权。也就是说，尽管房屋所有权人已经发生变更，但房屋租赁合同仍然有效，钱某可以继续租赁该房屋，法院支持钱某的主张。
“买卖不破租赁”规则被我国多部法律所确认，房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。此外，承租人还有买卖的优先权，即出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
有人认为上述规则对买受人太不利了，其实这个问题可以辩证得看，买受人虽然不能要求承租人搬出去，但是可以找承租人收取房租，这在一定程度上会减少买受人的损失。如果承租人已经缴纳了租赁期限内的全部房租，那么买受人可以要求原来的房东即出卖人给付从房屋所有权移转之日起至租赁期限止的房租。等到租赁期限届满，买受人可以自由决定是否续约。
法律课堂：
“买卖不破租赁”原则是对所有权的限制，在调节社会生活秩序和市场经济秩序中发挥着重要的作用，其存在有着重要的意义。
首先，它有利于保护承租人的合法权益。在平等保护租赁双方当事人权益的同时，对租赁合同中承租人权利也给予特别的保护，从而达到维护社会经济秩序的目的。
其次，有利于维护社会经济秩序的稳定。社会的发展，使公民之间的经济活动越来越频繁，交易形式也越来越复杂，“买卖不破租赁”原则可以稳定租赁房屋的占有使用状态，大大降低承租人的承租风险，有效发挥租赁物的效用，有效避免经济秩序混乱。
再次，体现了公平正义与经济效率的民法基本原则。“买卖不破租赁”原则对所有权的限制只是禁止权利滥用，并非剥夺其最终的处分权，这种限制并没有超出合理的范围。在这个意义上，买卖不破租赁原则反映了现代民法的价值取向，即通过立法调整权利在有关当事人之间的分配，最大限度地追求公平正义和经济效率。
第九章
生命的代价
——医疗法律常识
患者如此维权——医患关系
2007年，天津人陈海在医院接受了截肢手术，手术后陈海觉得自己被截肢是由于医院的过失造成的，遂带领十余人大闹医院。天津市红桥公安分局出动40余名警力，对其中9人进行了刑事拘留。
2006年7月14日，垦利县董集乡某村村民崔某因交通事故致伤后被送往利津县某医院抢救，后经抢救无效于当日凌晨零时死亡。7月16日，崔某的父亲叫上几名村民纠集众人到东营市利津县某医院门诊楼大厅内大摆祭品、放哀乐、烧纸钱，只为向医院讨个说法。最终，利津县人民法院对4名被告做出判决。崔某的父亲被判处有期徒刑一年缓刑两年，其哥哥被判处拘役六个月，另外两名被告人分别被判处管制两年。
患者采用“闹医院”的行为来维权是违法的，它不仅严重扰乱了正常医疗秩序，而且以不正当手段谋取经济收益为目的的。卫生部发言人毛群安说：“卫生部要坚决打击这种行为。”同时，他提醒医疗机构，对这种违法行为应坚决给予回击。
虽然卫生部发言人将此定义为违法行为，但采用“闹医院”的方式来维权的事件并未就此止步，反而呈现出愈演愈烈之风。
2009年6月18日，福建南平市杨厝村的杨俊斌被诊断出患有肾结石，去南平市第一医院做手术，打掉结石。
6月20日，杨俊斌在交了6000元费用后进行了手术。手术非常顺利，随后他被送进重症监护室观察。手术当晚，杨俊斌突然感到腰痛难忍，其妻子赶快叫来医生。医生答复说术后有疼痛感是正常的。为了止疼，医生给杨俊斌使用了安痛宁，见效果不明显，又为其注射了杜冷丁。不久，杨俊斌死亡。
杨家亲属无法接受这突然的变故，杨俊斌的家人扣住主管医生胡言雨和王波，要求给个说法，并且拒绝移动尸体，纷争就此开始。
此后，医院要求对杨俊斌的尸体进行鉴定，以查明患者在诊疗过程中，医院是否存在过错，并视过错的责任程度确定赔偿额度。不料此举却惹怒了杨家的亲属，杨家人坚决不同意进行尸检。杨家人一致认为死了人，赔偿就是了，但双方就赔偿额度无法达成一致。
当天，杨家亲属50多人，一路用“还我爸爸”、“无德医生”等白色大横幅将医院门诊大门封闭、摆满花圈、四处烧纸钱，弄得医院火警报警器长鸣；另一路聚集在泌尿外科，封闭科室通道，将胡言雨拖至死尸旁进行侮辱，要求他去亲吻尸体。
6月21日，杨家家属将医院门诊的候诊椅全部搬到医院外的中山路、滨江路上，堵塞道路，致使交通中断。他们还封堵医院的所有通道，不许医务人员去上班，致使急救通道也被阻断。
南平市委、市政府派出了处置突发医疗纠纷事件临时小组，由政法委书记胡祖林和分管副市长何三保带队。临时小组赶到后，采取如下措施：鉴于再不尽快解决此恶性纠纷，可能引发更大的社会群体性事件的情况，要求第一医院立即支付杨家21万元，并退还死者家属所交的全部医疗费用6000元。很快院方付钱，杨家撤离。
随后，有20多名年轻医生到南平市政府上访，要求政府惩治伤人凶手，出台相关措施，确保今后医院安全的医疗秩序。
南平市委副书记石建华主持召开专题会议，认为医务人员的诉求是可以理解的，答应开展取证工作，依法追究责任，对今后医患纠纷中的违法活动给予坚决打击，确保正常的医疗秩序和医务人员人身安全。
轰动全国医卫界的南平事件就此结束。
患者“闹医院”的现象，反映了患者法律意识的淡薄，如此维权方式真是让人倒抽一口凉气，而且这种方式并不是真正意义上的合法维权。这种维权方式的兴起，从另一侧面也表明了我国原有的权利保障体制已经不能有效地保障患者家属的求偿权，相比成本高而且耗时长的诉讼程序，这种简单的“闹”的方式在求偿过程中的高效、迅速、廉价，无疑对患者家属有着相当大的诱惑。这种“闹”的方式暂时维护了患者自身的权益，但实际上却是一种很不理智的行为。个别患者通过这种行为，个人的权益似乎得到了伸张，但却是一种将自己的痛苦凌驾于其他患者身上，损害其他患者的就医权利和其他方面利益的行为。
“闹医院”现象愈演愈烈，还有一个原因是医患之间缺乏沟通和信任。在医患纠纷中，由于多数人对医学并不了解，一旦发生问题便会不分青红皂白的责怪医院，而医生在面对患者的追问时也经常会出现不耐烦的情绪。同时，由于个别医院在面对医患纠纷时，往往是因为患者一闹才考虑赔偿，这种做法也是“闹医院”维权方式滋生的土壤。在求医过程中，医院所暴露出的一些弊端，如从少数医疗机构和医护人员的不良行为，居高不下的药价到大药方、红包等，无疑又加剧了医患矛盾的重要原因。
在医疗纠纷中，由于医方的过错，患者要求其赔偿本没错，但由于一些制度的缺失使得患者在索赔的路上一再受挫，就像南平事件中杨厝村村长所说：“我们是农民，大道理，听不懂，专家鉴定都是你们的人，如果要打官司，一打就是几年，我们耗不起，也没有能力去支付高额的律师费。”这些话，听上去是在胡搅蛮缠，但细细想来也不免让人心寒，没有医学背景，没有资金实力，小老百姓怎么跟医院打官司？显然，当在正当制度中寻求不到公正的医患矛盾解决途径时，处于弱势的患者就会想到非制度化的“讨说法”的途径，虽然采用“闹”的方式虽然得到了赔偿，但同时也违反了多条法律。
1．扰乱公共秩序。南平案件中，患方家属聚众扰乱医院工作秩序，致使医院门诊、急诊、泌尿外科病房等多个部门完全瘫痪，打砸医院，并造成医院数万元的财产损失，符合扰乱公共秩序罪的各要素。首要分子自然是家属当中召集人员扰乱医疗秩序的人，须处三年以上七年以下有期徒刑，其他积极参加人员亦须处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利的刑事处罚。
2．非法拘禁。案件中患方家属非法拘禁多达4名医务人员，时间长达10多个小时，而且还有殴打、侮辱被拘禁人员的情况，
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