上海繁华-第60章
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任学明朝杜建峰笑笑，说道，老杜，你们的上海总部不是也要很快就搬进金茂的吗，那还不比这里高级？杜建峰用手指了指王一元，说道，我们现在说的是他，这个楞傻小子。
王一元不知可否的笑笑，说道，真要有那一天，我做梦都会笑醒的。不过借你们的吉言，我也是希望如此吧。呵呵，到时候我请客，在全上海最好的饭店，让大家吃个高兴。
这时候任学明轻轻的咳嗽了一下，说道，我们都做好准备，先不要说话。
不一会儿，会议室的门打开了，一个个子不是很高，但是显得很有精神的，一个五十多岁的中年男人，在一群人的簇拥下，昂首挺胸的带头走了进来。
这位大概就是吴总了吧。王一元心里马上想道。只见这个中年男人，穿着白衬衫，扎着灰色的领带，配上灰色的裤子，立体的五官，棱角分明，特别是一双眼睛，深邃，而且炯炯有神。他一进会议室的门，王一元就感觉到这人天生就自带有强大的气场。
王一元的第一印象，就是脑海中立即出现的一句成语，短小精干。以至于今天这次见面很久之后，王一元还曾向任学明和杜建峰说起过自己对吴总的这个第一印象。
他后来说道，按道理讲，这位吴总个子也不算矮，在南方人里面，像他这样的个头，就至少也是属于中等了，可他怎么就给人短小的第一印象呢？杜建峰听到王一元这个评价，暧昧的笑着说，精干，用来形容吴总还是可以的，但是短小嘛，就不太合适了的，很容易让人联想翩翩的。
任学明连忙站起来，快步迎向前去，伸出双手握住这位中年男人的手，稍显激动的说道，吴总好。杜建峰和王一元等人也反应过来，都连忙站起来，在任学明的身后自觉地排成了一排。
吴总一一和他们握手，当看到王一元的时候，他稍微的停顿了一下。一旁的任学明赶紧介绍说道，吴总，这是我交大的小师弟，姓王，叫王一元。这次的方案他也有参与进来，以后还请您多关照他一些。
吴总礼貌的和王一元打了一声招呼，说道，小伙子还蛮年轻的，不错。王一元忙不迭的朝吴总笑着说道，请吴总多关照。
一众人纷纷按约定俗成的位置分两排面对面坐下。吴总开门见山，用他一贯浓郁的上海普通话说道，在座的各位，大家基本上都是认识的，我就不再另外做介绍。
他看了一下左手上的腕表，接着说，任总，还有杜总，只有一个小时的时间，我等会还有事情。你们先准备一下，长篇的大论我看就不要在今天说了，到时候去南通再说。不过在你们开讲之前，我先啰嗦两句，算是开场白吧。
他说，在坐的各位都知道，随着中国经济的蓬勃发展，城市化进程不断加速，催生对商业地产的巨大需求，城市综合体作为商业地产的典型模式，功能复合多样，有效利用土地资源，对推动城市产业经济的发展有重要的意义，具有较高的社会、经济价值，是现在许多的商业地产商热衷开发的一种发展模式。
吴总话锋一转，说道，但是我们也知道，大型房地产建设项目，尤其是在大型综合性的房地产开发项目上，项目开发前期战略规划是贯穿项目整个生命周期的生命线，决定了项目的终极命运。
他接着说道，如果开发商没有做好缜密的项目开发前期的战略规划，他是没有办法向建筑师讲清楚他心中的项目究竟是什么样的。这样一来，开发商往往就会被建筑师牵着鼻子走，跟着政府部门的要求，或有关领导的感觉走。我们这些房地产开发商在许多项目上，教训无疑都是十分的深刻的。
吴总问道，那么，具体到南通的这个项目，我们开发商们如何做好这个项目开发前期战略规划？在方案设计前向建筑师讲清楚他们自己心中的项目究竟又是怎么样的呢？这是我今天的第一个课题。
任学明，杜建峰还有王一元一行认认真真的听着吴总的提问，在自己的记事本上快速的记着笔记，同时，在各自的心理，都在紧张的联想着这些个问题的应答之策。
第二个课题。吴总停顿了一下，来回看了一遍正在做着笔记的任学明他们几个，继而铿锵的说道，我们国家改革开放以来，在工业化带动下，我国的城市化进程发展迅速，综合考虑人均收入、工业化、产业结构、就业构成、流动人口等关联因素，目前我国已进入城市化加速阶段。
他说，而工业化社会衍生的结果必然是，城市的核心价值可以被用来定位和包装之后产生出新的附加值，也就是我们经常所说的品牌。所以城市化急速发展之后，城市的发展将越来越依凭于品牌化。进入新世纪之后，我国诸多一线、二线城市纷纷打出品牌战略，如深圳的“设计之都”、成都的“美食之都”、杭州的“休闲之都”等。
吴总继续说道，当然，如何建立城市品牌也并不是一个广告、一次公关活动可以解决问题的，城市功能如此的丰富，如此复杂，都使城市的规划和经营异常的庞杂，从经济、文化、交通、环境到居住、安全、教育和城市建设，每一个环节都关乎城市品牌的塑造。
他再一次问道，在经济学领域中，品牌其实是营销的产物，那么城市品牌就应该是城市营销的产物，所以城市营销的成功与否直接决定着城市品牌的价值高低，那么怎样的城市营销才算得上成功的模式呢？他又怎么的能和我们南通的这个综合性的城市开发项目，实现一定程度上的紧密衔接，继而共荣共长？
吴总喝了一口水，最后说道，任总，杜总，你们今天主要的就讲这两点，我听完就赶着要走。现在，你们谁先来说？上海繁华
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第89章 吴总点兵
听到吴总亲自点名，杜建峰附在任学明的耳边轻声说了几句什么。（全本小说网，https：//。）然后任学明清了清嗓子，对吴总说道，吴总，既然您都亲自点题了，我们就只好见招拆招了。如果有说的不太对的地方，请您多多指正。
任学明反过头满含深意看了一眼王一元。王一元联想到刚才老杜的耳语，顿时一惊，心里暗叫一声不好。果然，任学明开口说道，吴总，你的前一个问题，由我这个老兵来简要的回答。而另一个问题，则由我们的这位新同学，王一元来作说明。
王一元听到任学明这么一说，他的心里开始七上八下震荡起来。自己到底能讲得好吗？他担心的自己问自己。每逢大事有静气，他又不断的安慰自己，给自己打气。王一元两眼看着面前早就准备的文稿，又开始慢慢的在上面琢磨起来。
这边任学明开始回答，他说，我先来说第一个问题。针对当前城市综合体开发过程中存在的种种问题，如何做好南通项目开发的前期战略规划，从而提出切实可行的发展方案，我的建议，我们要着重对以下的几个方面进行系统的分析。
任学明说，一是要研究地块的条件和政府规标的要求。对地块的研究目的是为了发现地块所处位置具有哪些优势或有利条件，便于进一步发掘其潜在的价值。研究政府对该地块的规划要求，便于利用政府硬性指标中许可条件，策划最适合本地块的物业组合。
他继续说道，二是研究地块所在地的市场，几个重点，城市综合情况的调研分析，城市地产市场的现状和发展趋势，城市消费市场现状和发展趋势，城市商业经营者调研，城市投资者情况调研。
房地产公司的人也都在仔细认真的听，有些人还不停的做着笔记。任学明说，接下来要研究地块所在的城市规划导向，研究本区域规划开发规模，评估本项目未来经营项目的辐射能力和商业机会。
任学明说，我们还要注重研究地块所在地的商业竞争情况。需要对本商圈内所有的零售商业各种业态进行调研，研究确定本项目拟建商业物业选择那些经营商家入驻，可以同本商圈内的商家进行错位经营，便于给拟建商业物业进行商业定位，并且在商业物业设计时考虑拟选商家的入驻物业条件需求。
任学明停顿了一下，笑了笑，继续说道，第五，研究我们开发商自己。要客观认识我们自身的项目开发资金供给保障能力，不同的物业产品组合对开发商资金供给能力要求不同。开发商策划设计的项目物业产品组合必须同自己的资金供给保障能力相匹配。
说道这里，房地产公司的人员，包括吴总都忍不住笑了。
最后，任学明还就研究拟开发项目各类物业产品的赢利模式和配套需求做了说明。他说，房地产建设项目策划以城市综合体项目最为复杂。
他解释说，从项目物业产品组成来说，一般包括了住宅、公寓、公建配套、大型零售商业用房、酒店宾馆用房、办公用房、临街商铺、住宅底商商铺等等。从产品开发后处置来说，有单体建筑整体出售的、有一个建筑内部分出售部分持有部分的、有产权出售返租经营的、有整体产权持有出租经营的、有产权持有自行经营的等等。
任学明最后说道，在一个项目内容纳各种不同的物业产品，各种不同的物业产品由于使用功能不同，需要不同的物业条件和运行的配套条件，所有上述各种物业产品根据他们的用途、功能、赢利模式需要周全考虑。如考虑不周，物业建成以后会产生永久性的难题。
任学明讲完，吴总带头鼓掌。他点了点头，说道，很多的开发商拿到地块以后既不做调查研究工作，也不自己开发编制方案设计任务书，一般来说都是拿了地块图找数家设计院开发项目设计方案。有的开发商请了十几家设计院，开发的项目方案文本数十个，结果自己也无法评判这些方案的优劣，找不出也不知道哪一个方案符合他自己的需求，这是行业内的常见现象。
吴总接着说道，看来，你们咨询公司这次还是做足了功课的，任总的这六点研究方法，讲的都很好，也都很有实际指导意义。接下来就是你们的这位青年才俊，让我们来听听他又有什么新的想法？
任学明，杜建峰他们几个人的目光都一齐看向王一元。王一元看着他眼前的文稿，开始逐条逐句的往下说。一开始说的时候，王一元还有些紧张，但慢慢的，他就逐渐顺畅流利起来。
王一元介绍说，品牌的核心内涵是要传递给消费者的核心利益，城市品牌就是一个城市在推广自身城市形象的过程中，根据城市的发展战略定位所传递给社会大众的核心概念，并得到社会的认可，所以城市品牌绝对不能简单地等同于表层的市容、市貌等城市形象，它是一座城市的精神和灵魂。
他说，城市品牌是城市差异化、个性化生态环境，经济实力，文化底蕴，精神风貌，价值取向等综合功能结构的呈现。城市品牌的核心价值既包含了看得见摸得着的东西，同时也渗透了许多复杂多元的无形价值，环境、资源、文化、历史、经济和人本身都是构成和决定一个城市品牌价值的核心要素。
王一元继续介绍，说，城市综合体是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物，可以说是目前世界上最先进、最高级的商业形态，在国外已进入鼎盛时期。在中国，城市综合体的概念现在也是越来越时髦，如果对房地产做一个评价的话，它无疑是最热门的业态，渐成为一种新的投资风向，因而受到很多开发商的追捧。
他接着说道，但是，中国的城市综合体市场开发建设，只是刚刚起步，多种资本正在角力，但现状很混乱。业界流行一句话“城市综合体是个筐，什么都往里装”。很多商家也在追逐这个时尚的概念，甚至连大型批发市场等，也纷纷改名叫城市综合体。
讲到后来，王一元一时兴起，他脱离了讲稿，开始自由发挥起来。王一元说，那么，到底什么是城市综合体？它与大型零售综合体，与“shoppingcenter”又有什么本质上的不一样？
王一元说道，以我们上海的新天地为例。那么，新天地究竟是什么，购物中心？娱乐中心？时尚中心？旅游景观？开发商认为，新天地就是一个mall，英文全称“shoppingmall”。all，就是指的城市综合体。
王一元最后说道，所以我们研究的最后结论，认为从本质上来说，其实最大的区别和不一样，就是“一站式”生活理念。
他接着解释说，城市综合体内各种大型商超、综合体集群，规模大、功能多、商品和服务全，汇聚国内外知名品牌，融合吃喝玩乐购于一体，这种“一站�
